Τρία χρόνια μετά το τέλος της τελευταίας «χρυσής» περιόδου για τα ακίνητα, η παγκόσμια αγορά δείχνει επιτέλους τα πρώτα, δειλά σημάδια ανάκαμψης. Η πτώση των επιτοκίων αναζωπυρώνει κάποιες από τις συνθήκες που είχαν οδηγήσει στο προηγούμενο επενδυτικό ράλι, χωρίς ωστόσο να υπόσχεται μια νέα εποχή «εύκολου χρήματος».
Οι επενδυτές γνωρίζουν πως τα δανεικά δεν είναι πλέον φθηνά, όπως την περίοδο μετά την κρίση του 2008. Έτσι, το μεγάλο ερώτημα που απασχολεί περίπου 40.000 στελέχη του κλάδου που συγκεντρώθηκαν αυτή την εβδομάδα στο Μόναχο για το συνέδριο EXPO REAL είναι ένα: Είναι τώρα η κατάλληλη στιγμή για επιστροφή στην αγορά;
«Δεν μπορούμε να περιμένουμε να βγούμε από μια κοιλάδα, πρέπει να αποδεχθούμε ότι αυτό είναι το νέο φυσιολογικό», σχολίασε ο αναπληρωτής CEO της Savills Γερμανίας, Κάρστεν Νέμετσεκ.
Από την ευημερία στο πάγωμα
Για περισσότερο από μια δεκαετία μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση, οι επενδυτές ακινήτων στην Ευρώπη δανείζονταν με επιτόκια γύρω στο 2% και αγόραζαν ακίνητα με αποδόσεις 5% ή υψηλότερες — μια «μαγική» εξίσωση που έκανε το χρέος αποδοτικό («accretive»).
Όλα αυτά άλλαξαν με τον πόλεμο στην Ουκρανία και το άλμα των επιτοκίων, που οδήγησε σε πτώση τιμών και «πάγωμα» μεγάλων συναλλαγών.
Πλέον, οι περικοπές επιτοκίων από την ΕΚΤ δίνουν ανάσα. Οι χρηματοδοτούμενες αγορές επιστρέφουν, κυρίως σε τομείς όπως τα logistics και τα γραφεία. Σύμφωνα με στοιχεία της CBRE, το συνολικό κόστος δανεισμού σε ευρώ έχει υποχωρήσει κάτω από τις αποδόσεις των «prime» ακινήτων για πρώτη φορά από το 2022.
Οι «ταύροι» ξαναβγαίνουν στην αγορά
Ανάμεσα στους πιο αισιόδοξους βρίσκεται η Blackstone, που βλέπει ευκαιρία λόγω μειωμένης οικοδομικής δραστηριότητας (άρα μικρότερη προσφορά), αύξησης των ταμειακών ροών και επιστροφής κεφαλαίων. Η εταιρεία επένδυσε πάνω από 35 δισ. δολάρια σε ακίνητα το τελευταίο έτος.
«Είναι μια ελκυστική στιγμή εισόδου για εμάς», είπε η Κάθλιν ΜακΚάρθι-Μπόλντουιν, επικεφαλής του παγκόσμιου τομέα ακινήτων της Blackstone, σημειώνοντας πως οι τομείς αποθηκών, ενοικιαζόμενων κατοικιών και data centers παρουσιάζουν τις μεγαλύτερες προοπτικές.
Στο Παρίσι, το γραφείο Trocadéro άλλαξε χέρια φέτος το καλοκαίρι έναντι περίπου 705 εκατ. ευρώ, με αγοραστή τη Blackstone. Λίγο μετά, η Invesco ανέθεσε στην CBRE την πώληση του ακινήτου Capital 8, αξίας έως και 1 δισ. ευρώ, ενώ στη Φρανκφούρτη η GIC και η JPMorgan Asset Management προχωρούν στην πώληση του πύργου Openturm (900 εκατ. ευρώ). Αυτές οι συναλλαγές θεωρούνται «βαρόμετρα» για την αγορά.
Νέα κινητικότητα και ανταγωνισμός στις τράπεζες
Παράλληλα, στην αγορά κυκλοφορούν και νέα χαρτοφυλάκια. Η Brookfield εξετάζει την πώληση της γερμανικής της φοιτητικής στέγασης, ενώ η Blackstone μελετά την πώληση της ισπανικής της δραστηριότητας ενοικιαζόμενων κατοικιών, και οι δύο συναλλαγές υπολογίζεται ότι ξεπερνούν το 1 δισ. ευρώ.
Η αναζωπύρωση οφείλεται και στον έντονο ανταγωνισμό των τραπεζών, που «πολεμούν» για να χρηματοδοτήσουν επενδυτές σε logistics και κατοικίες.
«Ο ανταγωνισμός οδηγεί τα επιτόκια και τη μόχλευση προς όφελος των δανειοληπτών», δήλωσε ο Κρις Γκάου, επικεφαλής δανεισμού και χρηματοδότησης της CBRE στο Λονδίνο.
Προβλήματα που παραμένουν
Παρά τη σχετική αισιοδοξία, η αγορά δεν έχει ακόμη σταθεροποιηθεί. Τα στοιχεία της MSCI δείχνουν ότι μόνο εννέα συναλλαγές άνω του 1 δισ. ευρώ ολοκληρώθηκαν το τελευταίο δωδεκάμηνο — έναντι 30 την περίοδο μέχρι τον Ιούνιο του 2022.
Οι επενδυτές είναι πιο επιφυλακτικοί, καθώς πλέον μπορούν να πετύχουν ικανοποιητικές αποδόσεις ακόμη και με κρατικά ομόλογα, κάτι που καθιστά τα ακίνητα λιγότερο ελκυστικά.
Η επικεφαλής της AXA IM Alts, Ιζαμπέλ Σεμαμά, δήλωσε πως σε όρους προτεραιοτήτων κεφαλαίου, «πρώτη επιλογή είναι η ιδιωτική πίστη, μετά οι υποδομές και στη συνέχεια τα ακίνητα και το private equity».
Ανοιχτό παραμένει και το θέμα των αποτιμήσεων: πολλοί πωλητές δυσκολεύονται να αποδεχθούν τις νέες, χαμηλότερες τιμές.
«Πολλοί ιδιοκτήτες δεν είναι έτοιμοι να δεχθούν τις απαραίτητες προσαρμογές», εξηγεί ο Χανς Φρενσεν της AEW Capital Management. «Αν η προσφορά του αγοραστή δεν επιτρέπει ικανοποιητική απόδοση μετά την αποπληρωμή του υφιστάμενου χρέους, η συναλλαγή μπλοκάρει».
Μια «νέα κανονικότητα» διαμορφώνεται
Σύμφωνα με έρευνα των διοργανωτών του EXPO REAL, το 44% των επαγγελματιών δηλώνει αισιόδοξο για ανάκαμψη, ενώ ένα 22% παραμένει επιφυλακτικό. Πριν δύο χρόνια, η πλειοψηφία ήταν πιο απαισιόδοξη.
Το βέβαιο είναι πως το παλιό «μοντέλο» εύκολου δανεισμού ανήκει στο παρελθόν. Η νέα εποχή θα επιβραβεύσει τους επενδυτές που θα δουλέψουν ενεργά τα ακίνητά τους, βελτιώνοντας αποδόσεις μέσα από διαχείριση και αναβάθμιση, και όχι απλώς περιμένοντας την αγορά να ανέβει.
«Με τόση μεταβλητότητα, δεν θα δούμε γρήγορη συμπίεση αποδόσεων όπως μετά την προηγούμενη κρίση», τόνισε η Ανέτε Κρέγκερ, CEO Ευρώπης της PIMCO Prime Real Estate. «Το κλειδί είναι η σωστή επιλογή και διαχείριση του κάθε ακινήτου.»
Διαβάστε τις Ειδήσεις σήμερα και ενημερωθείτε για τα πρόσφατα νέα.
Ακολουθήστε το Skai.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.
