Απαλλαγή από φόρο για πρώτη κατοικία: Τι ισχύει για γονικές παροχές. Με διατάξεις του νόμου 5219/2025, ορίζονται οι προϋποθέσεις για την ειδική απαλλαγή από τον φόρο για την κτήση πρώτης κατοικίας αιτία γονικής παροχής
Οι σχετικές διατάξεις του νόμου 5219/2025 έχουν ως εξής:
Νόμος 5219/2025 – ΦΕΚ Τεύχος Α 130/18.07.2025
Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας
Άρθρο 96
Ειδική απαλλαγή από τον φόρο για την κτήση πρώτης κατοικίας αιτία γονικής παροχής
1. Σε περίπτωση απόκτησης με γονική παροχή εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα, με τους όρους και τις προϋποθέσεις του άρθρου 76:
α) κατοικίας, δεν υπόκειται σε φόρο ποσό μέχρι διακόσιες χιλιάδες (200.000) ευρώ για κάθε ενήλικο άγαμο δικαιούχο. Το ποσό αυτό ανέρχεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ, προκειμένου για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης, διαζευγμένο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης που έχει λυθεί ή χήρο ή άγαμο γονέα που έχει την επιμέλεια των τέκνων του, και προσαυξάνεται κατά είκοσι πέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά τριάντα χιλιάδες (30.000) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα,
β) οικοπέδου, δεν υπόκειται σε φόρο ποσό μέχρι πενήντα χιλιάδες (50.000) ευρώ για κάθε άγαμο δικαιούχο. Το ποσό αυτό ανέρχεται σε εκατό χιλιάδες (100.000) ευρώ, προκειμένου για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης ή διαζευγμένο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης που έχει λυθεί ή χήρο ή άγαμο γονέα που έχει την επιμέλεια των τέκνων του, και προσαυξάνεται κατά δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα. Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι τετραγωνικά μέτρα (20 τ.μ.), εφόσον βρίσκονται στην ίδια οικοδομή και αποκτώνται ταυτόχρονα. Αν η κατοικία ή το οικόπεδο ανήκει από κοινού στους δύο γονείς, παρέχεται απαλλαγή, εφόσον η απόκτηση γίνεται ταυτόχρονα και με το ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο.
2. Αν ο δικαιούχος της απαλλαγής ή ο σύζυγος ή το μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα του είναι κύριοι κατοικίας ή οικοπέδου ή ιδανικού μεριδίου αυτών και μεταβιβάσουν με επαχθή ή χαριστική αιτία την επικαρπία ή το δικαίωμα της οίκησης ή ιδανικό μερίδιο επί της κατοικίας ή του οικοπέδου, το εμβαδόν των οποίων πληρούσε κατά τον χρόνο της μεταβίβασης τις στεγαστικές τους ανάγκες, δεν παρέχεται απαλλαγή πριν από την παρέλευση πέντε (5) ετών από τη μεταβίβαση της επικαρπίας, της οίκησης ή του ιδανικού μεριδίου. Το ανωτέρω χρονικό διάστημα απαιτείται και όταν μεταβιβάζεται η ψιλή κυριότητα οικοπέδου ή ιδανικού μεριδίου αυτού.
Άρθρο 76
Ειδική απαλλαγή από τον φόρο για κτήση πρώτης κατοικίας
Ενότητα Α.
Πεδίο εφαρμογής
1. Κατοικία ή οικόπεδο που αποκτάται αιτία θανάτου από σύζυγο ή μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή τέκνο του κληρονομουμένου κατά πλήρη κυριότητα, εξ ολοκλήρου ή κατά ποσοστό εξ αδιαιρέτου, απαλλάσσεται από τον φόρο, εφόσον ο κληρονόμος ή κληροδόχος ή ο σύζυγος αυτού ή μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου, στα οποία αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτική ενότητα ή δημοτική κοινότητα με πληθυσμό άνω των τριών χιλιάδων (3.000) κατοίκων.
Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται, αν το συνολικό εμβαδόν των ανωτέρω ακινήτων και των λοιπών αντίστοιχων κληρονομιαίων ακινήτων είναι εβδομήντα (70) τ.μ. ή ενενήντα (90) τ.μ. για τον δικαιούχο με αναπηρία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%), προσαυξανόμενα κατά είκοσι πέντε (25) τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά τριάντα (30) τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος και κατά σαράντα πέντε (45) τ.μ. για κάθε προστατευόμενο τέκνο του δικαιούχου της απαλλαγής με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%), ανεξάρτητα από την ηλικία του.
2. Το αιτία θανάτου αποκτώμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο στο οποίο έχει ανεγερθεί η αιτία θανάτου αποκτώμενη κατοικία, πρέπει να είναι οικοδομήσιμο και αυτό να βεβαιώνεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης ή με αντίστοιχη βεβαίωση μηχανικού. Για την έννοια του οικοπέδου έχουν εφαρμογή οι σχετικές πολεοδομικές διατάξεις.
3. Η απαλλαγή χορηγείται με τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου και στην περίπτωση που ο κληρονόμος ή ο κληροδόχος είναι κύριος ποσοστού εξ αδιαιρέτου κατοικίας ή οικοπέδου και κληρονομεί και το υπόλοιπο ποσοστό, ώστε να γίνεται κύριος ολόκληρου του ακινήτου, καθώς και στην περίπτωση συνένωσης ψιλής κυριότητας και επικαρπίας.
4. Για τη χορήγηση της απαλλαγής, υποβάλλεται εμπρόθεσμη δήλωση κληρονομίας από τον υπόχρεο στην οποία πρέπει να διατυπώνεται ρητά αίτημα για απαλλαγή από τον φόρο για απόκτηση πρώτης κατοικίας και να γίνεται ρητή μνεία ότι η κατοικία ή το οικόπεδο δεν θα μεταβιβασθεί ή επιβαρυνθεί με εμπράγματο δικαίωμα, πλην της σύστασης υποθήκης, για μία πενταετία από την απόκτησή του. Η ρητή αυτή μνεία πρέπει να περιλαμβάνεται και στις πράξεις αποδοχής της κληρονομίας ή κληροδοσίας.
Ενότητα Β.
Ύψος απαλλαγής
1. Η απαλλαγή παρέχεται για ποσό αξίας:
α) κατοικίας μέχρι διακοσίων χιλιάδων (200.000) ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο κληρονόμο ή κληροδόχο και μέχρι διακοσίων πενήντα χιλιάδων (250.000) ευρώ για κάθε έγγαμο ή μέρος του συμφώνου συμβίωσης και διαζευγμένο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης που έχει λυθεί ή χήρο ή άγαμο γονέα που έχουν την επιμέλεια των τέκνων τους. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά είκοσι πέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά τριάντα χιλιάδες (30.000) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα τους, εφόσον στον δικαιούχο κληρονόμο ή κληροδόχο περιέρχεται μία μόνο κατοικία εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου. Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα.
β) Οικοπέδου μέχρι πενήντα χιλιάδων (50.000) ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο κληρονόμο ή κληροδόχο και μέχρι εκατό χιλιάδων (100.000) ευρώ για κάθε έγγαμο ή μέρος του συμφώνου συμβίωσης και διαζευγμένο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης που έχει λυθεί ή χήρο ή άγαμο γονέα που έχουν την επιμέλεια των τέκνων τους. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα τους και κατά δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα τους, εφόσον στον δικαιούχο κληρονόμο ή κληροδόχο περιέρχεται ένα μόνο οικόπεδο εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου.
2. Την απαλλαγή του άγαμου δικαιούται και ο σύζυγος που βρίσκεται σε διάσταση και έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον έξι (6) μήνες πριν από τον χρόνο της αιτία θανάτου κτήσης. Εάν ο σύζυγος έχει την επιμέλεια των ανήλικων τέκνων της οικογένειας, δικαιούται την απαλλαγή του έγγαμου. Αν δεν λυθεί ο γάμος με διαζύγιο εντός πέντε (5) ετών από την αιτία θανάτου κτήση, αίρεται η χορηγηθείσα απαλλαγή και καταβάλλεται ο φόρος σύμφωνα με την παρ. 3 της Ενότητας Ε’ του παρόντος άρθρου.
Ενότητα Γ.
Δικαιούχοι απαλλαγής
Δικαιούχοι της απαλλαγής είναι οι Έλληνες και οι πολίτες των άλλων κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (Ε.Ο.Χ.).
Ενότητα Δ.
Χορήγηση απαλλαγής για απόκτηση νέου ακινήτου
1. Η απαλλαγή από τον φόρο της κτήσης αιτία θανάτου παρέχεται για μία φορά. Δεν απαλλάσσεται ο κληρονόμος ή ο κληροδόχος που έτυχε απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής ή κληρονομιάς.
2. Παρέχεται απαλλαγή από τον φόρο για την απόκτηση νέου ακινήτου, με τις λοιπές προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου, εφόσον ο κληρονόμος ή ο κληροδόχος, πριν ή κατά την υποβολή του αιτήματος για νέα απαλλαγή, υποβάλει δήλωση και καταβάλει εφάπαξ το ποσό του φόρου που επιμεριστικά αναλογεί στην αξία του πρώτου ακινήτου κατά τον χρόνο της χορήγησης της νέας απαλλαγής, με τους φορολογικούς συντελεστές του χρόνου χορήγησης της πρώτης απαλλαγής, εκτός εάν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου ή στο καταβληθέν τίμημα κατά τον χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.
3. Με τις προϋποθέσεις της παρ. 2 της παρούσας Ενότητας παρέχεται απαλλαγή και στην περίπτωση που ο σύζυγος ή το μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα του κληρονόμου ή κληροδόχου έχουν ήδη τύχει της απαλλαγής για άλλο ακίνητο.
Ενότητα Ε.
Άρση απαλλαγής
1. Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι η κατοικία ή το οικόπεδο θα παραμείνει στην κυριότητα του κληρονόμου ή κληροδόχου για μία τουλάχιστον πενταετία. Αν πριν από την πάροδο της πενταετίας μεταβιβασθεί η κατοικία ή το οικόπεδο ή συσταθεί σε αυτό οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, πλην υποθήκης, ο κληρονόμος ή κληροδόχος έχει υποχρέωση, πριν από τη μεταβίβαση ή τη σύσταση του εμπράγματου δικαιώματος, να υποβάλει δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ ολόκληρο το ποσό του φόρου που αναλογεί επιμεριστικά στην αξία του ακινήτου του χρόνου μεταβίβασης ή στο δηλούμενο τίμημα της μεταβίβασης, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αξίας του ακινήτου, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της κτήσης αιτία θανάτου είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος. Η υποχρέωση του πρώτου εδαφίου της παρούσας δεν ισχύει για τη μεταβίβαση από τον κληρονόμο ή κληροδόχο σε εργολάβο των συμφωνηθέντων χιλιοστών οικοπέδου σε εκτέλεση των όρων εργολαβικού προσυμφώνου.
2. Απαγορεύεται πριν από την πάροδο πενταετίας η σύνταξη συμβολαίου μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος επί αυτού, πλην υποθήκης, σε κατοικία ή οικόπεδο, για το οποίο έχει χορηγηθεί απαλλαγή από τον φόρο κληρονομίας κατά τις Ενότητες Α’, Β’ και Γ’, αν δεν προσαρτηθεί από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το συμβόλαιο δήλωση για την άρση της απαλλαγής της αιτία θανάτου κτήσης για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο και αποδεικτικό καταβολής ολόκληρου του ποσού του φόρου που επιμεριστικά αναλογεί στην αξία αυτού.
3. Αν χορηγήθηκε απαλλαγή χωρίς να συντρέχουν οι προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου, σε βάρος του κληρονόμου ή κληροδόχου επιβάλλονται ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου διαπίστωσης της παράβασης καθώς και τα πρόστιμα του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58). Αν η αξία που απαλλάχθηκε από τον φόρο αποτελεί τμήμα της συνολικής αξίας της κατοικίας ή του οικοπέδου, ο φόρος και τα πρόστιμα επιβάλλονται στο τμήμα της αξίας που προσδιορίζεται με βάση τη σχέση της αξίας που απαλλάχθηκε προς τη συνολική αξία του χρόνου απαλλαγής.
Ενότητα ΣΤ.
Εξουσιοδοτική διάταξη
Με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. καθορίζονται ο τρόπος διαπίστωσης των προϋποθέσεων της απαλλαγής του παρόντος άρθρου και τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
Δημοσιεύτηκε στον Οδηγό του Πολίτη (https://www.odigostoupoliti.eu)
