Τι αλλάζει στην τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικίας: Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, με την με αριθμό 1616/2025 απόφασή της θέτει πλέον σαφή όρια στη δυνατότητα τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους. Συγκεκριμένα έκρινε ότι η διάταξη του νόμου 4178/2013, που επιτρέπει την υποβολή αίτησης τακτοποίησης από συνιδιοκτήτη με βάση την πλειοψηφία των ποσοστών συνιδιοκτησίας, δεν μπορεί να εφαρμοστεί όταν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εκφράζονται αντιρρήσεις από άλλον ιδιοκτήτη.
Η υπόθεση αφορούσε σε αυθαίρετες κατασκευές σε πολυκατοικία σε χώρους όπως πιλοτή και τμήμα οικοπέδου. Το δικαστήριο έκρινε ότι, μολονότι ο νόμος είχε στόχο να διευκολύνει την καταγραφή και αντιμετώπιση αυθαιρέτων, δεν μπορεί να παραβιάζει το δικαίωμα ιδιοκτησίας των λοιπών συνιδιοκτητών. Κατά συνέπεια, η αντίρρηση ακόμη και ενός μόνο ιδιοκτήτη αρκεί για να μπλοκάρει την διαδικασία τακτοποίησης.
Παραδείγματα των αλλαγών που έρχονται με τη νέα απόφαση.
- Ένας ιδιοκτήτης σε μια πολυκατοικία έχει κλείσει αυθαίρετα μέρος της πιλοτής για να προχωρήσει στη δημιουργία μιας αποθήκης, μέχρι σήμερα μπορούσε να επιδιώξει τακτοποίηση επικαλούμενος την πλειοψηφία. Πλέον, εάν έστω ένας άλλος ιδιοκτήτης αντιταχθεί, η τακτοποίηση δεν μπορεί να προχωρήσει. Αυτό σημαίνει ότι η αυθαίρετη κατασκευή παραμένει εκτεθειμένη σε κυρώσεις και δεν αποκτά νομιμοποίηση.
- Στο χώρο του ακάλυπτου, ορισμένοι συνιδιοκτήτες μπορεί να έχουν τοποθετήσει στέγαστρο για στάθμευση. Αν κάποιος από τους υπόλοιπους διαφωνήσει, η δυνατότητα τακτοποίησης χάνεται, ανεξάρτητα από το αν η πλειοψηφία των ποσοστών είναι υπέρ. Έτσι, ο κοινόχρηστος χαρακτήρας του χώρου προστατεύεται, αλλά η καθημερινή λειτουργία της πολυκατοικίας μπορεί να βρεθεί σε αδιέξοδο.
- Στην περίπτωση αλλαγών στον κοινόχρηστο χώρο, όπως η μετατροπή ενός ισόγειου τμήματος σε επαγγελματικό χώρο ή κατοικία. Με το νέο πλαίσιο, ένας μόνο συνιδιοκτήτης μπορεί να αποτρέψει την τακτοποίηση, επικαλούμενος την απώλεια του κοινόχρηστου χαρακτήρα και την αλλοίωση της λειτουργίας της οικοδομής.
ΣτΕ Ολομέλεια 1616/2025
Πρόεδρος: Ε. Νίκα, Πρόεδρος Συμβουλίου της Επικρατείας
Εισηγητής: Δ. Βασιλειάδης, Σύμβουλος της Επικρατείας
Με την 1616/2025 απόφαση η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, κατόπιν της 91/2024 παραπεμπτικής απόφασης του Ε΄ Τμήματος, έκρινε, κατά πλειοψηφία, τα εξής:
Από τις διατάξεις του άρθρου 11 (παρ. 1 περ. δ΄) του ν. 4178/2013, οι οποίες είναι ερμηνευτέες σύμφωνα με τον σκοπό του νόμου και υπό το φως των άρθρων 17 και 24 (παρ. 2) του Συντάγματος, καθώς και σε συνδυασμό με διατάξεις της λοιπής νομοθεσίας που καθορίζουν την έκταση και το περιεχόμενο των δικαιωμάτων ιδιωτικού δικαίου [ΑΚ άρθρα 1002, 1117, ν. 3741/1929 «Περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», άρθρα 1 (παρ.1), 2 (παρ.1,3), 3 (παρ.1), 4 (παρ.1), 5, 13 (παρ.1,2), ΚΒΠΝ άρθρο 242 (περ.22)], τις οποίες άλλωστε ο νόμος ουδόλως έθιξε, συνάγεται ότι για να υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4178/2013 αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος ακινήτου στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, από την άποψη της σχετικής διαδικασίας και των δικαιολογητικών, θα πρέπει να συντρέχουν οι προϋποθέσεις που τάσσει ο διοικητικός νόμος και επιπλέον να μην θίγεται το συνταγματικώς κατοχυρωμένο δικαίωμα ιδιοκτησίας των λοιπών συνιδιοκτητών.
Εν όψει των ανωτέρω, η διάταξη της υποπερ. ι’ της περ. δ΄ της παρ. 1 του άρθρου 11 του ν. 4178/2013, που ορίζει ότι την αίτηση υπαγωγής στο ν. 4178/2013 αυθαιρέτων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων χώρων ακινήτου στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μπορεί να υποβάλει ο συνιδιοκτήτης μετά από απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία, αποβλέπει, στην τελευταία αυτή περίπτωση, μόνο στη διευκόλυνση των ενδιαφερομένων για πρακτικούς λόγους κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης προκειμένου να καταστεί εφικτή η πλήρης καταγραφή και αντιμετώπιση των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων ακινήτων.
Αντιθέτως, η διάταξη αυτή δεν μπορεί να τύχει εφαρμογής, εφόσον διατυπωθούν αντιρρήσεις από άλλους συνιδιοκτήτες του ακινήτου για την υπαγωγή των ως άνω αυθαιρέτων στο ν. 4178/2013.
Κατά συνέπεια, αν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εγερθεί αμφισβήτηση από συνιδιοκτήτη για τη νομιμότητα υπαγωγής στις διατάξεις του ν. 4178/2013 αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης, που πραγματοποιήθηκε σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου, τα αρμόδια για τον έλεγχο των αυθαιρέτων και των σχετικών αιτήσεων όργανα (οικεία Υπηρεσία Δόμησης, ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. κ.ά.) δεν δύνανται να αποδεχθούν την αίτηση ρητώς ή σιωπηρώς, συναφώς δε και την υπαγωγή της αυθαίρετης κατασκευής ή χρήσης στο ν. 4178/2013 με μόνη την τυπική διαπίστωση ότι η σχετική αίτηση υποβλήθηκε δυνάμει του άρθρου 11 (παρ. 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄) του νόμου από συνιδιοκτήτη που κατέχει ή συγκεντρώνει την πλειοψηφία των ποσοστών της συνιδιοκτησίας, αλλά, οφείλουν, εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεων πραγματοποιήθηκαν σε κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου, να απορρίψουν ή να ακυρώσουν την αίτηση υπαγωγής ή και να ανακαλέσουν τη σχετική πράξη εφόσον η αίτηση έχει περαιωθεί.
Το περαιτέρω δε ζήτημα της έκτασης των δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών επί των κοινοχρήστων μερών του ακινήτου ανήκει στα πολιτικά δικαστήρια.
Επομένως, η διάταξη του άρθρου 11 παρ. 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄ του ν. 4178/2013, έχουσα την προαναφερθείσα έννοια, δεν αντίκειται στα άρθρα 17 και 24 παρ. 2 του Συντάγματος Μειοψήφησαν 2 μέλη του Δικαστηρίου, κατά τη γνώμη των οποίων η ως άνω διάταξη αντίκειται στο Σύνταγμα. Απορρίπτει την έφεση.
Σχετικά: Πιλοτή πολυκατοικίας: Τι ισχύει για τις θέσεις στάθμευσης
Δημοσιεύτηκε στον Οδηγό του Πολίτη (https://www.odigostoupoliti.eu)
