Τι ισχύει για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων: Ερωτήσεις προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και απαντήσεις για το νέο Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 για τους οικισμούς
- Πότε ξεκινά η εφαρμογή του νέου ΠΔ οριοθέτησης οικισμών που έχει προκαλέσει ποικίλες και σφοδρές αντιδράσεις;
Αρχικά, πρέπει να ξεκαθαρίσουμε ότι το νέο Προεδρικό Διάταγμα για τους οικισμούς θα εφαρμοστεί όταν εγκριθούν ή επανεγκριθούν ή επανακαθοριστούν τα όρια των οικισμών με Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ-ΕΠΣ) ή με αυτοτελή μελέτη οριοθέτησης οικισμού με ΠΔ, που ως γνωστόν εξελίσσουμε στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μέσα από το Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Αυτό σημαίνει ότι μέχρι να ολοκληρωθούν αυτοί οι σχεδιασμοί και να εκδοθούν τα σχετικά Προεδρικά Διατάγματα, ισχύει ό,τι ίσχυε μέχρι και σήμερα, πριν από την έκδοση του σχετικού Προεδρικού Διατάγματος.
- Άρα οι αλλαγές στις οριοθετήσεις οικισμών δεν είναι άμεσες;
Ακριβώς. Μέχρι να ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός και να εκδοθούν δηλαδή τα αντίστοιχα Προεδρικά Διατάγματα για κάθε Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο ή οικισμό ξεχωριστά, δεν αλλάζει τίποτε.
Σημειώνω, ότι το εν λόγω Προεδρικό Διάταγμα ουσιαστικά δεν οριοθετεί τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, αλλά δίνει τις κατευθύνσεις στους μελετητές που εκπονούν τις πολεοδομικές μελέτες του Προγράμματος Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων του ΥΠΕΝ για το πώς θα οριοθετήσουν αυτούς τους οικισμούς, με βάση τις απαιτήσεις και τα σχόλια του Συμβουλίου της Επικρατείας.
- Οικοδομικές άδειες μπορούν να εκδίδουν σήμερα οι πολίτες ή «έγιναν τα οικόπεδά τους χωράφια σε μια νύχτα» όπως λένε ορισμένοι;
Μέχρι να ολοκληρωθεί η οριοθέτηση του κάθε οικισμού ξεχωριστά και να εκδοθεί το αντίστοιχο Προεδρικό Διάταγμα, οι οικοδομικές άδειες εκδίδονται κανονικά, με το υφιστάμενο καθεστώς, με τα σημερινά όρια. Αυτό σημαίνει ότι οι Υπηρεσίες Δόμησης, οι πρώην Πολεοδομίες, συνεχίζουν να εφαρμόζουν ό,τι εφάρμοζαν και πριν από την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος. Άρα, οι Υπηρεσίες Δόμησης εκδίδουν κανονικά άδειες σύμφωνα με τα παλαιά όρια των οικισμών βάσει των παλαιών αποφάσεων των Νομαρχών.
- Τι λέει το ΣτΕ για τις οριοθετήσεις οικισμών με αποφάσεις Νομαρχών;
Το ΣτΕ με τις αποφάσεις του έχει κρίνει ότι οι Νομάρχες ήταν αναρμόδιοι για την οριοθέτηση οικισμών. Σύμφωνα με την 3661/2005 απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, η οριοθέτηση οικισμών αποτελεί ρύθμιση γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού και για τον λόγο αυτό, πρέπει να γίνεται με Προεδρικό Διάταγμα και όχι με αποφάσεις Νομαρχών. Έτσι, με την 56/2017 απόφαση του ΣτΕ ακυρώθηκαν τα όρια οικισμών στο Δήμο Ρεθύμνου ενώ με την 1268/ 2019 απόφαση του ΣτΕ ακυρώθηκαν τα όρια οικισμών του Πηλίου (είχαν οριοθετηθεί με αποφάσεις Νομαρχών). Αποτέλεσμα: οι εν λόγω οικισμοί βρίσκονται σε πολεοδομική εκκρεμότητα και δεν μπορεί να εκδοθεί καμία οικοδομική άδεια. Επίσης, ακολούθησε η απόφαση 164/2022 που ακύρωσε τις επεκτάσεις των οικισμών στην Πάρο με το σκεπτικό ότι δεν μπορούν να βασίζονται ούτε στις οικιστικές πιέσεις ούτε στη ζήτηση για παραθεριστική κατοικία, αλλά πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τη φέρουσα ικανότητα του νησιού.
- Εσείς, στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ποια πρόταση είχατε στείλει στο ΣτΕ;
Το Σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος που αρχικά είχε στείλει το ΥΠΕΝ στο ΣτΕ προς επεξεργασία, χώριζε την περιοχή ενός οικισμού όπως είχε οριοθετηθεί εδώ και 40 χρόνια με τις αποφάσεις των Νομαρχών, δηλαδή σε 4 ζώνες: Α, Β, Β1 και Γ (εξωτερική ζώνη). Το ΣτΕ ωστόσο, απέρριψε τη ζώνη Γ ως μη νόμιμη, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να οριοθετηθεί από τους μελετητές. Κατόπιν τούτου, οφείλαμε να εναρμονιστούμε με τις παρατηρήσεις του ΣτΕ για λόγους ασφάλειας δικαίου και εκπόνησαμε τις προδιαγραφές οριοθέτησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, σύμφωνα με τη δεσμευτική γνωμοδότηση του ΣτΕ.
- Ποιες Ζώνες εντός οικισμού προβλέπει το Προεδρικό Διάταγμα; Θίγονται οι πολίτες σε αυτές τις ζώνες;
Η Ζώνη Α αφορά στον προϋφιστάμενο οικισμό προ του 1923 (ιστορικός πυρήνας), η Ζώνη Β στο συνεκτικό τμήμα που δημιουργήθηκε μεταξύ 1923 –1983 και η Ζώνη Β1 στο διάσπαρτο τμήμα που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983. Οι πολίτες που έχουν ακίνητα σε αυτές τις 3 Ζώνες δεν επηρεάζονται καθόλου, καθώς δεν αλλάζει τίποτε. Και το λέμε αυτό κατηγορηματικά. Δεν αυξάνονται τα όρια αρτιότητας, αλλά παραμένουν ίδια με τα σημερινά. Όπως χτίζουν σήμερα, σύμφωνα με την κατά κανόνα και τις κατά παρέκκλιση αρτιότητες, έτσι θα συνεχίζουν να χτίζουν και με το νέο Προεδρικό Διάταγμα.
- Για όσους όμως έχουν περιουσία στην εξωτερική ζώνη «Γ» τι θα κάνετε;
Ήδη επεξεργαζόμαστε νομοθετική ρύθμιση μέσα από την οποία θα προσπαθήσουμε να ενσωματώσουμε σημαντικό αριθμό αδόμητων ακινήτων της Γ΄ Ζώνης που έχουν γεωγραφική, πραγματική ή οικιστική σχέση με τον οικισμό, μετά από επαρκή τεκμηρίωση και επιστημονική μεθοδολογία. Υπάρχουν τα πολεοδομικά εργαλεία για να μπει τάξη στον χώρο.
Πάντως, δεν έγιναν τα οικόπεδα χωράφια μέσα σε μια νύχτα, ειδικά από μια Κυβέρνηση που σέβεται και θωρακίζει την περιουσία των πολιτών. Το αντίθετο πράττουμε. Ερχόμαστε να κατοχυρώσουμε την ασφάλεια δικαίου σε μία ακόμη μεγάλη εκκρεμότητα.
ΠΔ 129/2025 – ΦΕΚ Τεύχος Δ 194/15.04.2025
Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης.
Με το ως άνω ΠΔ οριοθετούνται όσοι οικισμοί δεν έχουν οριοθετηθεί, είτε το όριό τους επανεγκρίνεται, είτε αναοριοθετείται, στις περιπτώσεις που αυτό κρίνεται αναγκαίο.
Δεν εφαρμόζεται σε οικισμούς:
α) Με πληθυσμό άνω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, ανεξαρτήτως του χρόνου δημιουργίας τους,
β) οι οποίοι δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη εφαρμογής του ν. 1337/1983,
γ) οι οποίοι εμπίπτουν σε παραθεριστικές παραλιακές περιοχές, οι οποίες έχουν καθοριστεί μέσα σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) των νομών Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής.
Αφορά αυτοτελείς οικισμούς με την απογραφή 1983 που ήταν κάτω των 2.000 κατοίκων και εξακολουθούν να είναι κάτω των 2.000 κατοίκων και δεν εμπίπτουν σε παραθεριστικές παραλιακές περιοχές, οι οποίες έχουν καθοριστεί μέσα σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) των νομών Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής.
Κατηγοριοποιεί σε Περιαστικούς, Παραλιακούς, Ημιορεινούς, Πεδινούς, Τουριστικούς, Παραδοσιακούς, Αξιόλογους, Ενδιαφέροντες και Απλούς (συνεκτικούς, διάσπαρτους, δυναμικούς, μικρούς, μεσαίους και μεγάλους)
Προσδιορίζει τα Στοιχεία εκτίμησης για τα όρια (πολυγωνική γραμμή) και τις Ζώνες οικισμού.
Καθορίζει τις Γενικές διατάξεις της οριοθέτησης του οικισμού.
Θέτει τα Κριτήρια αποκλεισμού από την οριοθέτηση.
Προσδιορίζει Διαδικασία οριοθέτησης.
Επιβάλλει Περιεχόμενο φακέλου μελέτης οριοθέτησης.
Απαριθμεί όρους και περιορισμούς δόμησης, καθώς και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης (Αρτιότητα, Μέγιστο ποσοστό κάλυψης και συντελεστής δόμησης, Μέγιστο ύψος κτιρίων μέγιστος αριθμός ορόφων, Γραμμή δόμησης, Θέση κτιρίου στο οικόπεδο, Οικοδομησιμότητα και Γραμμή δόμησης παραλιακών οικισμών
Ορίζονται ανά κατηγορία και περίπτωση οικισμού, οι χρήσεις γης.
Ειδικοί όροι δόμησης των οικισμών καθορίζονται με το π.δ. οριοθέτησης οικισμού στο πλαίσιο ΤΠΣ, ΕΠΣ ή αυτοτελούς π.δ.
Ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ
Με το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 (ΦΕΚ Δ’ 194/15.04.2025) με τίτλο «Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης», θα αλλάξουν τα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες γης σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, με κίνδυνο την απαξίωση τους περιουσίας τους.
Συγκεκριμένα, εκτός ορίων των οικισμών αυτών, που αποτελούν το 80% των οικισμών της χώρας (10.000 οικισμοί), θα τεθούν τα ακίνητα που κείνται εκτός των ορίων τους όπως αυτά είχαν διαμορφωθεί πριν τις 14.03.1983, ημερομηνία έναρξης ισχύος του Ν. 1337/1983 γνωστού και ως «Νόμου Τρίτση», με άμεσο κίνδυνο εκτάσεις γης που σήμερα αποτελούν άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα να μετατραπούν σε μη οικοδομήσιμη εκτός σχεδίου γη.
Αναλυτικά το πλήρες κείμενο των διατάξεων του ΠΔ 129/2025 – ΦΕΚ Τεύχος Δ 194/15.04.2025
Δημοσιεύτηκε στον Οδηγό του Πολίτη (https://www.odigostoupoliti.eu)
